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211
房地产开发成本中的“土地成本”的分配方法？
房地产开发成本中的“土地成本”的分配方法？
2018 - 10 - 24
点击次数: 191
问：房地产开发成本中的“土地成本”的分配方法？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
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212
房地产开发成本费用按受益和配比原则分配计入成本对象，具体分配方法？
房地产开发成本费用按受益和配比原则分配计入成本对象，具体分配方法？
2018 - 10 - 24
点击次数: 489
问：房地产开发成本费用按受益和配比原则分配计入成本对象，具体分配方法？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。　　（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。     1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。     2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进...
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213
房地产开发成本核算内容和范围？
房地产开发成本核算内容和范围？
2018 - 10 - 24
点击次数: 92
问：房地产开发成本核算内容和范围？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：　　（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。　　（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。　　（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。　　（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。　　（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。　　（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公...
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214
核算房地产开发计税成本对象的确定原则？
核算房地产开发计税成本对象的确定原则？
2018 - 10 - 24
点击次数: 700
问：核算房地产开发计税成本对象的确定原则？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。　　第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
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215
企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除？
企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 3397
问：企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：　　第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
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216
房地产开发企业向银行提供的保证金（担保金）在实际发生损失时方可据实扣除？
房地产开发企业向银行提供的保证金（担保金）在实际发生损失时方可据实扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 268
问：房地产开发企业向银行提供的保证金（担保金）在实际发生损失时方可据实扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
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217
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施的税收处理规定？
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施的税收处理规定？
2018 - 10 - 24
点击次数: 141
问：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施的税收处理规定？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：　　第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
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218
企业在开发区内建造配套设施的税收处理规定？
企业在开发区内建造配套设施的税收处理规定？
2018 - 10 - 24
点击次数: 81
问：企业在开发区内建造配套设施的税收处理规定？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：　　 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
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219
企业共用设施设备维修基金于移交给有关部门或单位的时扣除？
企业共用设施设备维修基金于移交给有关部门或单位的时扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 66
问：企业共用设施设备维修基金于移交给有关部门或单位的时扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
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220
业对已售和未售开发产品进行常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除？
业对已售和未售开发产品进行常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 295
问：企业对已售和未售开发产品进行常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第十五条  企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
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221
企业已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本？
企业已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本？
2018 - 10 - 24
点击次数: 1236
问：企业已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
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222
房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除？
房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 517
问：房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：　　第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
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223
房地产开发成本必须区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本？
房地产开发成本必须区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本？
2018 - 10 - 24
点击次数: 80
问：房地产开发成本必须区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
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224
企业将新建开发产品在取得产权证前对外出租取得的预租价款按租金确认收入的实现？
企业将新建开发产品在取得产权证前对外出租取得的预租价款按租金确认收入的实现？
2018 - 10 - 24
点击次数: 66
问：企业将新建开发产品在取得产权证前对外出租取得的预租价款按租金确认收入的实现？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
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225
企业销售未完工开发产品收入“企业所得税季度申报”先按预计计税毛利率预缴？
企业销售未完工开发产品收入“企业所得税季度申报”先按预计计税毛利率预缴？
2018 - 10 - 24
点击次数: 272
问：企业销售未完工开发产品收入“企业所得税季度申报”先按预计计税毛利率预缴？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
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