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旧房转让计征土地增值税的扣除项目金额计算
旧房转让计征土地增值税的扣除项目金额计算
2022 - 09 - 07
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旧房转让计征土地增值税的扣除项目金额计算 项目内容一、适用范围纳税人转让从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）的房产、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，适用旧房转让土地增值税政策。从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，转让时适用旧房转让土地增值税政策。纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。二、扣除项目方式1.按发票金额扣除公式：扣除项目金额=购买原价+加计扣除数（发票金额*5%*N）+税费纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。扣除项目具体包括：购买原价、加计扣除数额、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。2.按评估价扣除公式：扣除项目金额=评估价*成新度折扣率+地价+税费纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权...
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企业基建期间，业务招待费计入在建工程科目，所得税汇算清缴如何调整？
企业基建期间，业务招待费计入在建工程科目，所得税汇算清缴如何调整？
2022 - 09 - 05
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问：企业基建期间，业务招待费计入在建工程科目，所得税汇算清缴如何调整？基建期与筹办（建）期含义一致吗？答：一、筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。企业发生的下列费用，不得计入开办费：1.由投资者负担的费用支出；2.由取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；3.筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》 （国家税务总局公告2012年第15号）的规定：“五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除;发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。二、根据《中华...
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关于地下停车场涉及的土地增值税问题
关于地下停车场涉及的土地增值税问题
2022 - 09 - 05
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关于地下停车场涉及的土地增值税问题一、地下车位的产权归属的四种形式1.产权归房地产开发企业一般情况下，地下车位由房地产开发企业自主投资建设，如列入相关规划，则可以正常办理产权证，按照《城市地下空间开发利用管理规定》的规定，地下工程的权属遵从“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，房地产开发企业依法取得地下车位所有权。按照《民法典》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，故房地产开发企业拥有对地下车位自营、转让和租赁等权利。因此，房地产开发企业在建筑区划内投资建设的非人防地下车位原则上权属归房地产开发企业所有。2.产权归全体业主如果房地产开发企业在销售小区房屋时一并将地下车库（位）按公建面积分摊给了全体业主，占用业主公共区间或其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有，按照《民法典》的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，只有全体业主有权处分共有地下停车场车位的使用权，房地产开发企业经业主委员会授权，可以从事地下车位出售、出租，但相关收入扣除成本后归业主共有。3.产权归国家但房地产开发企业可以经营对人防车位，则适用特殊规定，不可由房地产开发企业或业主自行约定。结合《人民防空法》第2条和《国防法》第40条的规定，人民防空是国防的重要组成部分，由人...
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旧房转让土地增值税相关政策
旧房转让土地增值税相关政策
2022 - 09 - 02
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旧房转让土地增值税相关政策 【政策一】财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 【政策二】财税[2006]21号《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》：二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条的规定，实行核定征收。 【政策三】国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问...
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问：通过法院拍卖获得不动产因开发商异常经营无法取得销售不动产发票，如何办理权属转移的契税纳税申报？
问：通过法院拍卖获得不动产因开发商异常经营无法取得销售不动产发票，如何办理权属转移的契税纳税申报？
2022 - 09 - 02
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问：纳税人通过法院拍卖获得不动产，因开发商异常经营无法取得销售不动产发票，如何办理土地、房屋权属转移的契税纳税申报？答：根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）的规定：“一、根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。二、购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。”因此，如您是购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。
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财政部 税务总局公告2021年第21号关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
财政部 税务总局公告2021年第21号关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
2022 - 09 - 01
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财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告财政部 税务总局公告2021年第21号为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土...
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深圳市税务局土地增值税征管工作规程2020
深圳市税务局土地增值税征管工作规程2020
2022 - 09 - 01
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国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号为加强土地增值税征收管理，国家税务总局深圳市税务局制定了《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（以下简称《规程》）。现予以发布，自2020年1月1日起施行。特此公告。国家税务总局深圳市税务局2019年11月25日【修订注释】   1.本篇法规被《国家税务总局深圳市税务局关于公布失效废止的税务规范性文件目录的公告》（2020年12月9日发布；2020年12月9日实施）部分废止。2.本法废止第二条“蛇口税务局、前海税务局不负责个人存量房土地增值税征收”的内容；废止第十五条第（四）项3.本篇法规被《国家税务总局深圳市税务局关于调整印花税等部分税种纳税期限的公告》（2022年6月30日发布；2022年7月1日实施）部分废止4.本法第十条、第三十条关于土地增值税纳税期限的规定被废止。 国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程第一章 总则第一条为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，制定本规程。第二条土地增值税的主管税务机关是房地产所在地的区税务局（含深汕合作区税务局）。各区税务局负责辖区内房地产开发项目、自建房、存量房等土地增值税...
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土地增值税清算时财务费用中的利息支出扣除标准
土地增值税清算时财务费用中的利息支出扣除标准
2022 - 08 - 26
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土地增值税清算时财务费用中的利息支出扣除标准 条 件准予扣除的限额备 注够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用（包括利息支出在内）在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。包含在房地产开发费用内一起计算扣除，不得单独计算扣除既向金融机构借款，又有其他借款的房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法以上两种方法选择其一，企业可以以较择优选择计算扣除方法资本化和费用化利息支合并调整土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。不得重复扣除依据文件国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
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一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，是否暂免征收土地增值税？
一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，是否暂免征收土地增值税？
2022 - 08 - 23
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问：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，是否暂免征收土地增值税？答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条的规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
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企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策
企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策
2022 - 08 - 22
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财政部 国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税〔2008〕121号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为规范企业利息支出税前扣除，加强企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，以下简称实施条例）第一百一十九条的规定，现将企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除的政策问题通知如下：一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1；（二）其他企业，为2：1。二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。四、企业自关联方取得的不符合...
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企业棚户区改造支出准予在企业所得税前扣除条件是什么？
企业棚户区改造支出准予在企业所得税前扣除条件是什么？
2018 - 10 - 24
点击次数: 129
问：企业棚户区改造支出准予在企业所得税前扣除条件是什么？答：根据财税〔2013〕65号《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题》规定：一、企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。　　二、本通知所称同时符合一定条件的棚户区改造支出，是指同时满足以下条件的棚户区改造支出：　　（一）棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区；　　（二）该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件；　　（三）棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全；　　（四）棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工（含离退休职工）户数占总户数的比例不低于75%；　　（五）棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%；　　（六）棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施；异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。　　三、在企业所得税年度纳税申报时，企业应向主管税务机关提...
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房地产开发企业开发产品的完工确认条件是什么？
房地产开发企业开发产品的完工确认条件是什么？
2018 - 10 - 24
点击次数: 154
问：房地产开发企业开发产品的完工确认条件是什么？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二) 开发产品已开始投入使用。　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。根据国税函〔2010〕201号《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
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房地产开发企业注销前多缴的企业所得税额可以申请退税？
房地产开发企业注销前多缴的企业所得税额可以申请退税？
2018 - 10 - 24
点击次数: 479
问：房地产开发企业注销前多缴的企业所得税额可以申请退税？答：根据国家税务总局公告2010年第29号《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》规定：现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下： 　　一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税： 　　（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算： 　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 　　本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 　　（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 　　（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于...
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未成立独立法人公司进行合作或合资开发房地产项目的税务处理规定？
未成立独立法人公司进行合作或合资开发房地产项目的税务处理规定？
2018 - 10 - 24
点击次数: 322
问：未成立独立法人公司进行合作或合资开发房地产项目的税务处理规定？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
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完工开发产品在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日？
完工开发产品在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日？
2018 - 10 - 24
点击次数: 119
问：完工开发产品在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
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