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预提的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金可以在税前扣除？
预提的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金可以在税前扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 141
问：预提的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金可以在税前扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
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物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金？
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金？
2018 - 10 - 24
点击次数: 1303
问：物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
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应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提在税前扣除？
应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提在税前扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 887
问：应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提在税前扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
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公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用在税前扣除？
公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用在税前扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 836
问：公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用在税前扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
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出包工程未取得全额发票的，在合同总额10%以内的部分可预提在税前扣除？
出包工程未取得全额发票的，在合同总额10%以内的部分可预提在税前扣除？
2018 - 10 - 24
点击次数: 1306
问：出包工程未取得全额发票的，在合同总额10%以内的部分可预提在税前扣除？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
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房地产开发企业哪些预提费用可以计入开发产品的计税成本？
房地产开发企业哪些预提费用可以计入开发产品的计税成本？
2018 - 10 - 24
点击次数: 250
问：房地产开发企业哪些预提费用可以计入开发产品的计税成本？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
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企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业房地产开发项目，该交易视同两项交易进行所得税处理？
企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业房地产开发项目，该交易视同两项交易进行所得税处理？
2018 - 10 - 24
点击次数: 162
问：企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业房地产开发项目，该交易视同两项交易进行所得税处理？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：　　第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
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企业以股权形式将土地使用权投资企业的，土地使用权取得成本如何确认？
企业以股权形式将土地使用权投资企业的，土地使用权取得成本如何确认？
2018 - 10 - 24
点击次数: 139
问：企业以股权形式将土地使用权投资企业的，土地使用权取得成本如何确认？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
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54
企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资企业的，土地使用权取得成本如何确认？
企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资企业的，土地使用权取得成本如何确认？
2018 - 10 - 24
点击次数: 287
问：企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资企业的，土地使用权取得成本如何确认？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：　　（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：　　1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。　　2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
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55
房地产开发成本中的“借款费用”的分配方法？
房地产开发成本中的“借款费用”的分配方法？
2018 - 10 - 24
点击次数: 63
问：房地产开发成本中的“借款费用”的分配方法？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：　　 (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
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单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配方法？
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配方法？
2018 - 10 - 24
点击次数: 794
问：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配方法？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
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57
房地产开发成本中的“土地成本”的分配方法？
房地产开发成本中的“土地成本”的分配方法？
2018 - 10 - 24
点击次数: 191
问：房地产开发成本中的“土地成本”的分配方法？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
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58
房地产开发成本费用按受益和配比原则分配计入成本对象，具体分配方法？
房地产开发成本费用按受益和配比原则分配计入成本对象，具体分配方法？
2018 - 10 - 24
点击次数: 489
问：房地产开发成本费用按受益和配比原则分配计入成本对象，具体分配方法？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：　　（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。　　（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。     1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。     2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进...
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59
房地产开发成本核算内容和范围？
房地产开发成本核算内容和范围？
2018 - 10 - 24
点击次数: 92
问：房地产开发成本核算内容和范围？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：　　（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。　　（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。　　（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。　　（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。　　（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。　　（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公...
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60
核算房地产开发计税成本对象的确定原则？
核算房地产开发计税成本对象的确定原则？
2018 - 10 - 24
点击次数: 700
问：核算房地产开发计税成本对象的确定原则？答：根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定：第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。　　第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
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