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2018 - 10 - 24
点击次数: 3397
问:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:  第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
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2018 - 10 - 24
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问:房地产开发企业向银行提供的保证金(担保金)在实际发生损失时方可据实扣除?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。
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2018 - 10 - 24
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问:企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施的税收处理规定?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:  第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
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2018 - 10 - 24
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问:企业在开发区内建造配套设施的税收处理规定?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:   第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
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2018 - 10 - 24
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问:企业共用设施设备维修基金于移交给有关部门或单位的时扣除?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。
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2018 - 10 - 24
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问:企业对已售和未售开发产品进行常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第十五条  企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。
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2018 - 10 - 24
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问:企业已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第十四条 已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积  已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
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2018 - 10 - 24
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问:房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:  第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
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2018 - 10 - 24
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问:房地产开发成本必须区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
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2018 - 10 - 24
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问:企业将新建开发产品在取得产权证前对外出租取得的预租价款按租金确认收入的实现?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
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2018 - 10 - 24
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问:企业销售未完工开发产品收入“企业所得税季度申报”先按预计计税毛利率预缴?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:  第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
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2018 - 10 - 24
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国家税务总局深圳市税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率等有关问题的公告国家税务总局深圳市税务局公告2020年第1号        2020-03-24  根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]31号,国家税务总局公告2018年第31号修改)等有关规定,结合我市实际,现将从事房地产开发经营业务企业(以下简称企业)有关事项公告如下:  一、企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率  (一)开发项目位于深圳市辖区内的,计税毛利率为15%;  (二)属于经济适用房、限价房和危改房的,计税毛利率为3%。  二、开发产品的成本利润率  企业发生开发产品视同销售行为,采取按开发产品成本利润率的方法确认利润时,开发项目位于深圳市辖区内的,成本利润率为15%。  本公告自2020年1月1日起施行。《深圳市国家税务局转发国家税务总局关于印发的通知》(深国税发[2009]60号)、《深圳市地方税务局转发国家税务总局关于印发的通知》(深地税发[2009]172号)同时废止。  特此公告。  国家税务总局深圳市税务局  2020年3月17日
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2018 - 10 - 24
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问:企业销售未完工开发产品的计税毛利率是多少?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:  第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。  (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。  (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。   【注释】各地预征所得税的计税毛利率由各地税务机关发币的相关文件为准【新政策】国家税务总局公告2018年第31号《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》将上述条款修正如下:    第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:     (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。   (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。   (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。     (四)属于经济适...
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2018 - 10 - 24
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问:企业开发产品视同销售行为确认销售收入实现的方法?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第七条  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
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2018 - 10 - 24
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问:房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产等行为,应视同销售?答:根据国税发〔2009〕31号“关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”的规定:第七条  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
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