旧房转让土地增值税相关政策

【政策一】财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》：

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

【政策二】财税[2006]21号《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》：

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条的规定，实行核定征收。

【政策三】国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

【政策四】国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》规定：六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

【政策五：深圳地方政策】国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号《深圳市税务局土地增值税征管工作规程》

第八章 旧房转让征收管理

第三十三条纳税人转让从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）的房产、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，适用旧房转让土地增值税政策。

从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，转让时适用旧房转让土地增值税政策。

第三十四条纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。

扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

第三十五条纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。

扣除项目具体包括：购买原价、加计扣除数额、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

第三十六条纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。

扣除项目具体包括：取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格、按国家统一规定交纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金。

第三十七条对转让旧房过程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式计征土地增值税：

（一）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值的相关凭证，不能正确计算房屋原值的；

（二）未能提供支付合理费用的相关凭证，不能正确计算合理费用的。

第三十八条核定征收包括核定扣除项目、核定征收率：

（一）核定扣除项目，指纳税人不能提供购房发票，主管税务机关在确定其加计扣除基数时可以依据不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定。

属于自建房（含适用旧房政策的房地产开发产品）的，主管税务机关可以依据房产建造价格以及原地价款，核定加计扣除的基数。

（二）核定征收率，指按照核定征收率计算应当缴纳的土地增值税。核定征收率仅适用于个人转让存量房土地增值税征收，具体核定征收率可适用《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）的有关规定。

【注释】深地税发〔2009〕460号《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》规定：二、核定征收率：对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。核定征收税款包含已预征税款。

问：转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税？

答：根据财税〔2013〕101号《关于棚户区改造有关税收政策的通知》规定：

二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

问：转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税？

答：根据财税〔2010〕88号《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》：

四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

问：转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税？

答：根据财税〔2008〕24号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》：

一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策

（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。