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Solutions 疑难解答
1501
问：土地增值税纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报？
问：土地增值税纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报？答：根据1993年国务院令第138号《土地增值税暂行条例》规定：第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
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1502
问：如何理解土地增值税纳税人“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的”？
问：如何理解土地增值税纳税人“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的”？
2017 - 08 - 08
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问：如何理解土地增值税纳税人“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的”？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。  条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。  条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。  隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。  提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。  转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
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1503
问：如何理解土地增值税纳税人“提供扣除项目金额不实”？
问：如何理解土地增值税纳税人“提供扣除项目金额不实”？
2017 - 08 - 08
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问：如何理解土地增值税纳税人“提供扣除项目金额不实”？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。  条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。  条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。  隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。  提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。  转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
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1504
问：如何理解土地增值税纳税人“隐瞒、虚报房地产成交价格”？
问：如何理解土地增值税纳税人“隐瞒、虚报房地产成交价格”？
2017 - 08 - 08
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问：如何理解土地增值税纳税人“隐瞒、虚报房地产成交价格”？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。  条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。  条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。  隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。  提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。  转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
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1505
问：纳税人有哪些情形之一的按照房地产评估价格计算征收土地增值税？
问：纳税人有哪些情形之一的按照房地产评估价格计算征收土地增值税？
2017 - 08 - 08
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问：纳税人有哪些情形之一的按照房地产评估价格计算征收土地增值税？答：根据1993年国务院令第138号《土地增值税暂行条例》规定：第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：  （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；  （二）提供扣除项目金额不实的；  （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。  条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。  条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。  隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。  提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使...
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1506
问：土地增值税实行四级累进税率（30%-60%）？
问：土地增值税实行四级累进税率（30%-60%）？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税实行四级累进税率（30%-60%）？答：根据1993年国务院令第138号《土地增值税暂行条例》第七条和根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定：              土地增值税四级超率累进税率表增值额标准税率速算扣除系数土地增值税计算公式A30%土地增值税=增值额×30%B*50%40%5%土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5%B*100%50%15%土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%B*200%60%35%土地增值税=增值额×60%-扣除项目金额×35%注：A表示增值额，B表示扣除项目金额
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1507
问：纳税人分期开发房地产项目的，扣除项目金额可按土地占用面积或建设面积分摊？
问：纳税人分期开发房地产项目的，扣除项目金额可按土地占用面积或建设面积分摊？
2017 - 08 - 08
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问：纳税人分期开发房地产项目的，扣除项目金额可按土地占用面积或建设面积分摊？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
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1508
问：土地增值税以纳税人房地产成本核算项目或核算对象为单位计算？
问：土地增值税以纳税人房地产成本核算项目或核算对象为单位计算？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税以纳税人房地产成本核算项目或核算对象为单位计算？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
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1509
问：从事房地产开发企业土地增值税清算时可按“土地支出+开发成本”之和加计20%的扣除？
问：从事房地产开发企业土地增值税清算时可按“土地支出+开发成本”之和加计20%的扣除？
2017 - 08 - 08
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问：从事房地产开发企业土地增值税清算时可按“土地支出+开发成本”之和加计20%的扣除？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
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1510
问：土地增值税清算扣除项目“与转让房地产有关的税金”的具体内容？
问：土地增值税清算扣除项目“与转让房地产有关的税金”的具体内容？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算扣除项目“与转让房地产有关的税金”的具体内容？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。注：房地产开发企业转让房产时缴纳的印花税按《施工、房地产开发企业财务制度》的规定计入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
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1511
问：旧房转让土地增值税清算扣除项目“旧房及建筑物的评估价格”的具体内容？
问：旧房转让土地增值税清算扣除项目“旧房及建筑物的评估价格”的具体内容？
2017 - 08 - 08
点击次数: 463
问：旧房转让土地增值税清算扣除项目“旧房及建筑物的评估价格”的具体内容？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
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1512
问：土地增值税清算扣除项目“房地产开发费用”的具体内容？
问：土地增值税清算扣除项目“房地产开发费用”的具体内容？
2017 - 08 - 08
点击次数: 81
问：土地增值税清算扣除项目“房地产开发费用”的具体内容？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
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1513
问：土地增值税清算扣除项目“开发间接费用”的具体内容？
问：土地增值税清算扣除项目“开发间接费用”的具体内容？
2017 - 08 - 08
点击次数: 108
问：土地增值税清算扣除项目“开发间接费用”的具体内容？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
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1514
问：土地增值税清算扣除项目“公共配套设施费” 的具体内容？
问：土地增值税清算扣除项目“公共配套设施费” 的具体内容？
2017 - 08 - 08
点击次数: 210
问：土地增值税清算扣除项目“公共配套设施费” 的具体内容？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。根据国税发〔2006〕187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》：四、土地增值税的扣除项目　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
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1515
问：土地增值税清算扣除项目“基础设施费”的具体内容？
问：土地增值税清算扣除项目“基础设施费”的具体内容？
2017 - 08 - 08
点击次数: 559
问：土地增值税清算扣除项目“基础设施费”的具体内容？答：根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
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