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疑难解答 Solutions
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问：地方教育附加是否可以在计算土地增值税时扣除？
问：地方教育附加是否可以在计算土地增值税时扣除？
2022 - 09 - 17
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问：地方教育附加是否可以在计算土地增值税时扣除？答：各地方政策不一样【政策一】国务院令第138号《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。【政策二】《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第(五)项规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。【政策三】《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条第（二）项规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。 【*注释】从上述国家层面上的政策看，在计算土地增值税时，地方教育附加并不在与转让房地产有关的税金的列举范围内，不能作为与转让房地产有关的税金进行扣除。 但是，在实务操作中，部分省市...
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旧房转让土地增值税相关政策
旧房转让土地增值税相关政策
2022 - 09 - 16
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旧房转让土地增值税相关政策 【政策一】财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细则》：第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 【政策二】财税[2006]21号《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》：二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条的规定，实行核定征收。 【政策三】国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问...
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备注栏未注明建筑服务地点和项目名称的建筑服务发票为不符合规定的发票，不得在计算土地增值税前扣除？
备注栏未注明建筑服务地点和项目名称的建筑服务发票为不符合规定的发票，不得在计算土地增值税前扣除？
2022 - 09 - 16
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问：备注栏未注明建筑服务地点和项目名称的建筑服务发票为不符合规定的发票，不得在计算土地增值税前扣除？答：根据国家税务总局2016年第70号公告《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》规定：五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。 根据国家税务总局公告2016年第23号《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定：四、增值税发票开具（三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
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旧房转让计征土地增值税的扣除项目金额计算
旧房转让计征土地增值税的扣除项目金额计算
2022 - 09 - 07
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旧房转让计征土地增值税的扣除项目金额计算 项目内容一、适用范围纳税人转让从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）的房产、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，适用旧房转让土地增值税政策。从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，转让时适用旧房转让土地增值税政策。纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。二、扣除项目方式1.按发票金额扣除公式：扣除项目金额=购买原价+加计扣除数（发票金额*5%*N）+税费纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。扣除项目具体包括：购买原价、加计扣除数额、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。2.按评估价扣除公式：扣除项目金额=评估价*成新度折扣率+地价+税费纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权...
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财政部 税务总局公告2021年第21号关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
财政部 税务总局公告2021年第21号关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
2022 - 09 - 01
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财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告财政部 税务总局公告2021年第21号为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土...
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深圳市税务局土地增值税征管工作规程2020
深圳市税务局土地增值税征管工作规程2020
2022 - 09 - 01
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国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号为加强土地增值税征收管理，国家税务总局深圳市税务局制定了《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（以下简称《规程》）。现予以发布，自2020年1月1日起施行。特此公告。国家税务总局深圳市税务局2019年11月25日【修订注释】   1.本篇法规被《国家税务总局深圳市税务局关于公布失效废止的税务规范性文件目录的公告》（2020年12月9日发布；2020年12月9日实施）部分废止。2.本法废止第二条“蛇口税务局、前海税务局不负责个人存量房土地增值税征收”的内容；废止第十五条第（四）项3.本篇法规被《国家税务总局深圳市税务局关于调整印花税等部分税种纳税期限的公告》（2022年6月30日发布；2022年7月1日实施）部分废止本法第十条、第三十条关于土地增值税纳税期限的规定被废止。 国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程第一章 总则第一条为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，制定本规程。第二条土地增值税的主管税务机关是房地产所在地的区税务局（含深汕合作区税务局）。各区税务局负责辖区内房地产开发项目、自建房、存量房等土地增值税具体管理，包括...
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问： 以房产投资涉及土地增值税问题（企业改制）
问： 以房产投资涉及土地增值税问题（企业改制）
2022 - 07 - 28
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以房产投资涉及土地增值税问题房产投资类别政策内容土增税依据文件一、企业改制重组一、 按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。暂免征财税〔2015〕5号、财税〔2018〕57号、财政部 税务总局公告2021年第21号1.企业合并二、 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。暂免征同上2.企业分立三、 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。暂免征同上3.改制时用于投资（非房地产开发）四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税暂不征同上5.改制时以国有土地、房屋进行投资四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。暂不征同上4.改制于用于房地产开发的投资五、上述...
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问：对个人之间互换自有居住用房地产的可以免征土地增值税？
问：对个人之间互换自有居住用房地产的可以免征土地增值税？
2022 - 07 - 28
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问：对个人之间互换自有居住用房地产的可以免征土地增值税？答：【根据财税字〔1995〕48号】五、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
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​问：以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为免征土地增值税？
​问：以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为免征土地增值税？
2022 - 07 - 28
点击次数: 21
问：以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为免征土地增值税？答：【根据财法字〔1995〕6号】《土地增值税暂行条例实施细节》第二条：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。【根据财税字〔1995〕48号】“四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题”/细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
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问：深圳市的普通住房标准是什么？
问：深圳市的普通住房标准是什么？
2017 - 08 - 08
点击次数: 80
问：深圳市的普通住房标准是什么？答：深圳市享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于深圳各年通告（深圳市规划和国土资源委员会每年度会发布深圳普通住房标准通知）规定的所在区域普通住房价格标准。【最新政策】2019年11月深圳市对普通住房标准进行了调整，规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”，本次调整主要是取消了之前的普通住房价格标准。
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问：普通住房标准是什么？
问：普通住房标准是什么？
2017 - 08 - 08
点击次数: 66
问：普通住房标准是什么？答：国办发〔2005〕26号《关于做好稳定住房价格工作意见》规定：五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。【注释】各地普通住房标准以各地方文件为准。
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问：对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税？
问：对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税？
2017 - 08 - 08
点击次数: 69
问：对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税？答：根据财法字〔1995〕7号《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》规定：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十五条的规定，土地增值税暂行条例自1994年1月1日起执行。现对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题，通知如下：一、1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。（本条作废）二、1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。三、在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。
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问：个人销售非住宅（商业用途）的房产是否征收土地增值税？
问：个人销售非住宅（商业用途）的房产是否征收土地增值税？
2017 - 08 - 08
点击次数: 89
问：个人销售非住宅（商业用途）的房产是否征收土地增值税？答：根据财税〔2008〕137号《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》：三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。根据财税字〔1999〕210号《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：三、关于土地增值税征免政策问题对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。【注释】上述文件中规定销售住房暂免征收土地增值税，则个人销售非住宅（商业用途）房产按规定计征土地增值税，一般地主税务机关采用核定征收方式，核定征收率各地不一致。
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问：个人销售住房暂免征收土地增值税？
问：个人销售住房暂免征收土地增值税？
2017 - 08 - 08
点击次数: 71
问：个人销售住房暂免征收土地增值税？答：根据财税〔2008〕137号《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》：三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。根据财税字〔1999〕210号《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：三、关于土地增值税征免政策问题对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。  根据财法字〔1995〕6号《土地增值税暂行条例实施细节》第十二条：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。【注释】个人销售非住宅（商业用途）房产按规定计征土地增值税。
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问：转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税？
问：转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税？
2017 - 08 - 08
点击次数: 75
问：转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税？答：根据财税〔2008〕24号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》：一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
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