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疑难解答 Solutions
Solutions 疑难解答
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问：土地增值税清算的扣除项目应符什么要求？
问：土地增值税清算的扣除项目应符什么要求？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算的扣除项目应符什么要求？答：根据国税发〔2009〕91号《土地增值税清算管理规程》规定：第二十一条  审核扣除项目是否符合下列要求：　　（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
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47
问：土地增值税清算时转让旧房准予扣除项目的加计如何计算？
问：土地增值税清算时转让旧房准予扣除项目的加计如何计算？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时转让旧房准予扣除项目的加计如何计算？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题　　《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
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问：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费？
问：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费？
2017 - 08 - 08
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问：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
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问：异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费？
问：异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费？
2017 - 08 - 08
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问：异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
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问：房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费？
问：房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费？
2017 - 08 - 08
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问：房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
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问：土地增值税清算时对拆迁安置回迁用房视同销售处理？
问：土地增值税清算时对拆迁安置回迁用房视同销售处理？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时对拆迁安置回迁用房视同销售处理？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。根据国税发〔2006〕187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》：　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：　　1.按本企业...
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问：土地增值税清算时对拆迁安置如何处理？
问：土地增值税清算时对拆迁安置如何处理？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时对拆迁安置如何处理？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
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问：土地增值税清算时取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除？
问：土地增值税清算时取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
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问：土地增值税清算时房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除？
问：土地增值税清算时房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
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问：土地增值税清算时房地产开发费用中的其他费用如何计算扣除？
问：土地增值税清算时房地产开发费用中的其他费用如何计算扣除？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时房地产开发费用中的其他费用如何计算扣除？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：三、房地产开发费用的扣除问题　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
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问：土地增值税清算时已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除？
问：土地增值税清算时已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：三、房地产开发费用的扣除问题　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
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57
问：土地增值税清算时财务费用中的利息支出如何计算扣除？
问：土地增值税清算时财务费用中的利息支出如何计算扣除？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时财务费用中的利息支出如何计算扣除？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：三、房地产开发费用的扣除问题　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
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问：尚未开发票的质量保证金在土地增值税清算时不得扣除？（已开发票的质量保证金可以扣除）
问：尚未开发票的质量保证金在土地增值税清算时不得扣除？（已开发票的质量保证金可以扣除）
2017 - 08 - 08
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问：尚未开发票的质量保证金在土地增值税清算时不得扣除？（已开发票的质量保证金可以扣除）答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
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59
问：土地增值税清算时收入如何确认？
问：土地增值税清算时收入如何确认？
2017 - 08 - 08
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问：土地增值税清算时收入如何确认？答：根据国税函〔2010〕220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定：现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
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问：房产地开发企业将开发产品用于哪些范围应视为同销售房地产？
问：房产地开发企业将开发产品用于哪些范围应视为同销售房地产？
2017 - 08 - 08
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问：房产地开发企业将开发产品用于哪些范围应视为同销售房地产？答：根据国税发〔2006〕187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》：　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
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