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纳税人转让不动产（不含房地产开发项目）增值税计算公式
纳税人转让不动产（不含房地产开发项目）增值税计算公式
2017 - 08 - 08
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纳税人转让不动产（不含房地产开发项目）增值税计算公式类别计税公式备注（一）一般纳税人以下行为转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产应纳税额=（销售额-不动产原值）*5%简易征收，跨县（市）的需异地按差价预交5%转让2016年4月30日前自建的不动产应纳税额=销售额*5%简易征收，跨县（市）的需异地预交5%转让2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应纳税额=销项税（销售额*11%）-进项税一般计税，跨县（市）的需异地按差价预交5%转让2016年5月1日后自建的不动产应纳税额=销项税（销售额*11%）-进项税简易征收，跨县（市）的需异地按差价预交5%（二）小规模税人以下行为转让其取得（不含自建）的不动产应纳税额=（销售额-不动产原值）*5%跨县（市）的需异地按差价预交5%转让其前自建的不动产应纳税额=销售额*5%跨县（市）的需异地预交5%（三）个人转让不动产详见个人销售不动产（房屋）增值税一览表说明：1、根据国税总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。2、销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规...
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个人销售不动产（房屋）增值税一览表
个人销售不动产（房屋）增值税一览表
2017 - 08 - 08
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个人销售不动产（房屋）增值税一览表 类型计算基数税率依据文件号销售购买的二手房（北京、上海、广州、深圳）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售全额（全部价款和价外费用）计算征收5%营业税文件：财税〔2015〕39号；营改增文件：财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3：五个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按销售收入减购房价款后的差额征收5%个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税免征销售购买的二手房增值税(其他地区)个人将购买不足2年的住房对外销售的，按销售全额征收。5%同上个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税（增值税）免征个人销售自建住房个人销售自建自用住房，免征增值税免征财税〔2016〕36号附件3：一/（十五）个人销售其他房产个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价或取得时的作价后的余额计算征收5%财税〔2016〕36号附件2：一/（八）计税公式按全款计算：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）*5%按差额计算：应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5%）*5%
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有形动产融资租赁业务营改增后增值税政策（一般纳税人）
有形动产融资租赁业务营改增后增值税政策（一般纳税人）
2017 - 08 - 08
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有形动产融资租赁业务营改增后增值税政策（一般纳税人）租赁形式归属税目销售额及其他内容税率一、一般规定财税〔2016〕36号1、融资租赁服务（一般征收）有形动产租赁服务以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。17%2、融资性售后回租（一般征收）金融服务-贷款服务以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息的余额为销售额。6%3、融资或经营性租赁服务（简易征收）有形动产租赁服务-简易征收以下情形可选择简易征收：（1）以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（2）在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。3%4、经营性租赁服务有形动产租赁服务以取得的全部价款和价外费用为销售额。一般征收17%，符合条件的可选择简易征收3%。17%或3%二、过渡期财税〔2016〕36号1、融资租赁服务（经人民银行、银监会和商务部批准）有形动产租赁服务以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。17%或3%2、融资性售后回租（经批准-同上）金融服务-贷款服务以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行...
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问：一般纳税人2016年5月1日后取得不动产按2年分期限抵扣进项税？
问：一般纳税人2016年5月1日后取得不动产按2年分期限抵扣进项税？
2017 - 08 - 08
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问：一般纳税人2016年5月1日后取得不动产按2年分期限抵扣进项税？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定： 第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。　　房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
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问：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定？
问：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定？
2017 - 08 - 08
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问：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定： 第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。　　房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
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问：一般纳税人2016年5月1日后新建不动产或改扩建费用按2年分期限抵扣进项税？
问：一般纳税人2016年5月1日后新建不动产或改扩建费用按2年分期限抵扣进项税？
2017 - 08 - 08
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问：一般纳税人2016年5月1日后新建不动产或改扩建费用按2年分期限抵扣进项税？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定： 第三条 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。　　不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。　　上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
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问：一般纳税人取得或改扩建不动产的进项税如何分2年抵扣（取得时抵扣60%，第13个月抵扣40%）？
问：一般纳税人取得或改扩建不动产的进项税如何分2年抵扣（取得时抵扣60%，第13个月抵扣40%）？
2017 - 08 - 08
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问：一般纳税人取得或改扩建不动产的进项税如何分2年抵扣（取得时抵扣60%，第13个月抵扣40%）？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定： 第四条 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。　　上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
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问：已全额抵扣进项税额的货物和服务转用于不动产在建工程的，从当期进项税转出40%待第13个月抵扣？
问：已全额抵扣进项税额的货物和服务转用于不动产在建工程的，从当期进项税转出40%待第13个月抵扣？
2017 - 08 - 08
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问：已全额抵扣进项税额的货物和服务转用于不动产在建工程的，从当期进项税转出40%待第13个月抵扣？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定： 第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
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问：纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣？
问：纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣？
2017 - 08 - 08
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问：纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定： 第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
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问：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，如何计算不得抵扣的进项税额？
问：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，如何计算不得抵扣的进项税额？
2017 - 08 - 08
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问：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，如何计算不得抵扣的进项税额？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定： 第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：　　不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%　　不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。　　不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。　　第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
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问：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额？
问：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额？
2017 - 08 - 08
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问：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。　　可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率　　依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。　　按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。
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问：纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣？
问：纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣？
2017 - 08 - 08
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问：纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
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问：对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额？
问：对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额？
2017 - 08 - 08
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问：对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。　　对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
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问：对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额？
问：对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额？
2017 - 08 - 08
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问：对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：
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问：纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查？
问：纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查？
2017 - 08 - 08
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问：纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查？答：根据国税总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。　　用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。
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