房产投资类别 | 政策内容 | 土增税 | 依据文件 |
一、企业改制重组 | 一、 按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 | 暂免征 | 财税〔2015〕5号、财税〔2018〕57号、财政部 税务总局公告2021年第21号 |
1.企业合并 | 二、 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 | 暂免征 | 同上 |
2.企业分立 | 三、 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。 | 暂免征 | 同上 |
3.改制时用于投资（非房地产开发） | 四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税 | 暂不征 | 同上 |
5.改制时以国有土地、房屋进行投资 | 四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 | 暂不征 | 同上 |
4.改制于用于房地产开发的投资 | 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 | 征收 | 同上 |
上述文件期间 | 2015.1.1-2017.12.31-2020.12.31-2023.12.31 |
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二、以房产投资 | 财税字〔1995〕48号“一、三”条款已作废 |
| 旧政策 |
1.以房地产进行投资、联营的（不用于房地产开发） | 一、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 | 暂免征 | 财税字〔1995〕48号/该条款于2015年1月1日起被财税〔2015〕5号文件作废 |
2、以房地产进行投资、联营的（用于房地产开发） | 五、对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 | 征收 | 财税(2006)21号/该条款于2015年1月1日起被财税〔2015〕5号文件作废 |
2.合作建房 | 二、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 | 暂免征 | 财税字〔1995〕48号 |
3.企业兼并 | 三、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 | 暂免征 | 财税字〔1995〕48号/该条款于2015年1月1日起作废 |
4. 以继承、赠与方式无偿转让房地产 | 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 | 暂免征 | 《土地增值税暂行条例实施细节》、财税字〔1995〕48号 |
5. 个人之间互换自有居住用房地产 | 五、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 | 暂免征 | 财税字〔1995〕48号 |
三、其他情形 | 视同销售计征土地增值税 |
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