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财税教程 Solutions
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第一节 概述
第一节 概述
2017 - 06 - 27
点击次数: 55
第一节 概述　　一、土地增值税的概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。　　二、土地增值税的特点　　土地增值税有以下几个特点：　　1、以转让房地产取得的增值额为征税对象　　作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。　　2、征税面比较广　　凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。　　3、采用扣除法和评估法计算增值额　　土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。　　4、实行四级超率累进税率　　5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定　　土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
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第三节 转让房地产增值额的确定
第三节 转让房地产增值额的确定
2017 - 06 - 27
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第三节 转让房地产增值额的确定　　土地增值额=转让房地产取得的收入－法定的扣除项目金额　　一、转让房地产取得的收入　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币形式收入要折合成货币计算其收入总额，也不允许从收入中减除任何费用。　　二、确定增值额的扣除项目及其金额　　1、取得土地使用权所支付的金额　　纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。　　取得土地使用权时所支付的地价款，可以有三种形式：　　一是，以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；　　二是，以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；　　三是，以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。　　注：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。　　2、房地产开发成本　　它是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。　　（1）、土地征用费及拆迁补偿费。　　指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用...
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第二节 征税范围、纳税人和税率
第二节 征税范围、纳税人和税率
2017 - 06 - 27
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第二节 征税范围、纳税人和税率　　一、征税范围　　1、土地增值税的征税范围包括：　　一是，转让国有土地使用权；二是，产权是否转移；。三是，是否有经济利益的流入。　　一般规定：　　（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。　　由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。　　（2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。　　税法规定，纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权转让，取得的增值性收入，也应计算缴纳土地增值税。换言之，纳入土地增值税课征范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入　　【相关链接】所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。　　上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。　　（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。　　具体判定时，不征土地增值税...
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第四节 应纳税额的计算
第四节 应纳税额的计算
2017 - 06 - 27
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第四节  应纳税额的计算　　《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。　　计算步骤：1.确定纳税人　　2.确定费用扣除项目　　3.进行初次分配和二次分配　　4.计算应纳税额　　土地增值税的计算公式是：　　应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：　　级距（A表示增值额）土地增值税税额　　1.增值额未超过扣除项目金额50%……（A≤50%）土地增值税税额=增值额×30%　　2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%……（50%＜A≤100%）土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%　　3. 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%……（100%＜A≤200%）土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%　　4. 增值额超过扣除项目金额200%……（200%　　【解释】①公式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。　　②计算时注意分步骤列式计算。　　第一步，确定应税收入；　　第二步，确定扣除项目；　　第三步，计算土地增值额；　　第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；　　第五...
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第五节 减免税优惠
第五节 减免税优惠
2017 - 06 - 27
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第五节  减免税优惠　　一、一般减免税规定　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。　　注意以下要点：　　（1）20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。　　（2）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用上述的免税规定。　　（3）普通标准住宅：　　2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市可以根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住宅标准，浮动比例不得超过20%。　　深圳市享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于深圳各年通告（深圳市规划和国土资源委员会每年度会发布深圳普通住房标准通知）规定的所在区域普通住房价格标准。　　高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。　　2、国家征用收回的房地产的税收优惠　　因国家建设需要依法...
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第六节 申报和缴纳
第六节 申报和缴纳
2017 - 06 - 27
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第六节   申报和缴纳　　一、纳税时间和缴纳方法　　土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算验收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税时间就不可能像其他税种那样作出统一规定，而是要根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有三种情况：　　1、以一次交割、付清价款方式转让房地产的　　对于这种情况，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。　　2、以分期收款方式转让房地产的　　对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。　　3、项目全部竣工结算前转让房地产的　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。主要涉及两种情况：　　①纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成。...
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