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财税教程 Solutions
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第一节 概述
第一节 概述
2017 - 06 - 27
点击次数: 62
第一节 概述　　一、契税的概念　　契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。　　二、契税的特点　　契税与其他税种相比，具有如下特点：　　（一）契税属于财产转移税　　契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。　　（二）契税由财产承受人缴纳　　一般税种都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。契税则属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可拥有转移过来的不动产产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。
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第二节 征税范围、纳税人和税率
第二节 征税范围、纳税人和税率
2017 - 06 - 27
点击次数: 46
第二节 征税范围、纳税人和税率　　契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。　　一、视同买办房屋的情况　　1.以房产抵债或实物交换房屋。　　经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。　　2.以房产作投资或作股权转让。　　这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。　　以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，房屋产权所有人和土地使用权人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续。　　3.买房拆料或翻建新房应照章征收契税。　　二、房屋的赠与　　房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人，接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人。房屋赠与的前提，必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。　　以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。　　三、房屋交换　　行为的内容是：　　（1）房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通...
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第三节 计税依据及应纳税额的计算
第三节 计税依据及应纳税额的计算
2017 - 06 - 27
点击次数: 42
第三节 计税依据及应纳税额的计算　　一、计税依据　　契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：　　1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。这样规定的好处：一是与城市房地产管理法和有关房地产法规规定的价格申报制度相一致；二是在现阶段有利于契税的 征收管理。　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。这是因为土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊的转移形式，无货币支付，在计征税额时只能参照市场上同类土地、房屋价格计算应纳税额。　　3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。　　对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。其目的是为了防止纳税人隐瞒、虚报成交价格。　　4.出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。　　（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地 补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的征收机关可依次按下列两种方式确定：　　①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行...
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第四节 减免税优惠
第四节 减免税优惠
2017 - 06 - 27
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第四节 减免税优惠　　一、契税减免的基本规定　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。　　上述规定的主要考虑是，上述单位的经费主要来源于财政预算拨款。同时，对教学、医疗、科研等特定项目免税，有利于教育、医疗、科研事业的发展。　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。　　2000年11月29日，财政部、国家税务总局规定，对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照 《契税暂行条例》第六条"城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征"的规定，免征契税。本规定从发文之日起实施，以前已征税款不予退还　　3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。　　6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。　...
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第五节 申报和缴纳
第五节 申报和缴纳
2017 - 06 - 27
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第五节 申报和缴纳　　1、契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。　　2、纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。　　3、契税的纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
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