第二节 征税范围、纳税人和税率

　　一、征税范围

　　1、土地增值税的征税范围包括：

　　一是，转让国有土地使用权；二是，产权是否转移；。三是，是否有经济利益的流入。

　　一般规定：

　　（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

　　由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。

　　（2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

　　税法规定，纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权转让，取得的增值性收入，也应计算缴纳土地增值税。换言之，纳入土地增值税课征范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入

　　【相关链接】所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。

　　上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。

　　（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　具体判定时，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：

　　①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

　　②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

　　2、征税范围若干具体规定

　　根据上述标准，对以下具体情况作如下判定：

　　（1）以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　但是，投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。

　　（2）合作建房，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

　　（3）企业兼并转让房地产，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　（4）交换房地产，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。

　　（5）房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满，视该房地产是否转移来确定是否征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的征收范围。

　　（6）房地产的出租，由于产权不变更，不属于土地增值税的征税范围。

　　（7）房地产评估，不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用人也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。

　　（8）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土增值税暂行条例》有关规定，免征土地增值税。

　　（9）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得的该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照法缴纳土地增值税。（实质重于形式）

　　（10）房地产的代建房行为

　　这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入的性质，故不属于土地增值税的征税范围。

　　二、纳税人

　　土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。包括外商投资企业、外国驻华机构、外国公民以及海外华侨、港澳台同胞。

　　三、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率。增值额越大，增值比率越高，税率越高，税率要记忆。

　　土地增值税四级超率累进税率表

　　级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）

　　1不超过50%的部分30

　　2超过50%—100%的部分405

　　3超过100%—200%的部分5015

　　4超过200%的部分6035

　　四、深圳市的土地增值税预征率

　　1、根据深地税告〔2010〕6号《关于调整我市土地增值税预征率的公告》规定：我市从2010年8月1日（征收期）开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。

　　五、普通住房标准

　　1、普通住房标准

　　根据国办发〔2005〕26号《关于做好稳定住房价格工作意见》规定：五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

　　享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

　　【注释】各地普通住房标准以各地方文件为准。

　　2、深圳市普通住房标准

　　深圳市享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于深圳各年通告（深圳市规划和国土资源委员会每年度会发布深圳普通住房标准通知）规定的所在区域普通住房价格标准。

　　【注释】具体以深圳市规划和国土资源委员会每年度会发布深圳普通住房标准通知文件为准。