第五节 减免税优惠
一、一般减免税规定
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
注意以下要点：
（1）20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。
（2）纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用上述的免税规定。
（3）普通标准住宅：
2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市可以根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住宅标准，浮动比例不得超过20%。
深圳市享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于深圳各年通告（深圳市规划和国土资源委员会每年度会发布深圳普通住房标准通知）规定的所在区域普通住房价格标准。
高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。
2、国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
3、因城市规划、国家建设的需要而搬迁由纳税人自行转让房地产的，免征土地增值税
4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
5、从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
二、特殊减免政策的规定
对1994年1月1日以前已签定的房产的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。同时具备以下三个条件：
1、是否已按合同规定投入了资金并进行了开发。对未投入资金即转让的房地产，不予以免税。
2、是否属于该房地产开发建成后的首次转让。若不是首次转让而是再次转让，每一次转让，都应按规定计证一次土地增值税。
3、是否在规定的5年期限内（后又延长2年）首次转让。除特案规定予以免税的外，超过7年期限的首次转让，也不予以免税。