第六节   申报和缴纳

　　一、纳税时间和缴纳方法

　　土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算验收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税时间就不可能像其他税种那样作出统一规定，而是要根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有三种情况：

　　1、以一次交割、付清价款方式转让房地产的

　　对于这种情况，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。

　　2、以分期收款方式转让房地产的

　　对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。

　　3、项目全部竣工结算前转让房地产的

　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。主要涉及两种情况：

　　①纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成。在这种情况下，税务机关可以对先行转让的项目，在取得收入时预征土地增值税。

　　②纳税人以预售方式转让房地产的，对在办理结算和转交手续前就取得的收入，税务机关也可以预征土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地情况制定。

　　根据税法规定，凡采用预征方法征收土地增值税的，在该项目全部竣工办理结算时，都需要对土地增值税进行清算，根据应征税额和已征税额进行清算，多退少补。

　　二、纳税地点：

　　税法规定土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。这里所说的“房地产所在地”是指房地产坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

　　实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：

　　1、纳税人是法人的：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地主管税务机关申报纳税。

　　2、纳税人是自然人的：转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地主管税务机关申报纳税。

　　三、房地产开发企业土地增值税的清算管理

　　1、土地增值税的清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　2、土地增值税的清算条件

　　符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（3）直接转让土地使用权的。

　　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（4）省税务机关规定的其他情况。

　　四、土地增值税的清算审核方法：

　　审核扣除项目是否符合下列要求：

　　1、在土地增值税清算中计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；

　　2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是实际发生的

　　3、扣除项目金额应当准确的在扣除项目中归集分配，不得相互混淆

　　4、纳税人分期开发项目或同时开发多个项目，或同一项目建造不同类型房地产的，应该按照受益对象采用合理的分配方法分摊共同的成本费用；

　　5、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法，会计核算与税务处理规定不一致的，应当以税务处理规定为准。