第三节 计税依据和应纳税额的计算

　　一、计税依据

　　房产税的计税依据是房产的余值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

　　1. 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　（1）自2006年1月1日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　（2）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　（3）2006年1 月1 日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　2.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

　　（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

　　（2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，因此在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

　　二、应纳税额的计算

　　（一）地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额=房产计税余值（或租金收入）×适用税率

　　其中：房产计税余值=房产原值×（1-原值减除比例）

　　（二）地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为：

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值。

　　应纳税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2％

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值。

　　应纳税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2％

　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。